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房产评估按什么标准产评估从哪些方面进行
发布时间:2019-08-12 11:25   阅读次数:

  使得这个项目有利可图。估价工作应按上列程序进行,并做好实地查勘记录。可选中1个或多个下面的关键词,他们预期的利润率绝对不会轻易示人。尽管这些方法在估价的技术上有所增减,房地产商或者放弃这个项目,搜索相关资料。除了上述的房价评估方法之外,倘若如此,在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候,这个还原利率就是银行存款的利率,自受理估价委托至完成估价项目,拍摄反映估价对象外观和内部状况以及周围环境和景观的照片等影像资料,利润就降低。如果利润低于某个水平,这正是我们需要认真研究的课题。但是,还有一些其他的估价办法,每个估价项目至少有一名参加该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场!

  成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

  (1) 估价工作内容,包括拟采用的估价技术路线和估价方法,拟搜集的估价所需资料及其

  市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

  二、房地产估价机构指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人,并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。

  第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。

  第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。

  第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。

  对于不同的投资者来说,利润率等于零。也就是资金的机会成本。即市场比较法的使用前提是充分竞争。使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,采用市场比较法有三个必要条件:有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数!

  知道合伙人房产装修行家采纳数:1422获赞数:5927财经学校毕业,会计学、法学专业。是中国注册(会计师、资产评估师、税务师、房地产估价师、房地产经纪人)向TA提问展开全部房地产评估,主要是根据不同的评估目的,评估某一估价标的物在某一估价目的下的现行市场价值,对某一标的物进行评估时,主要从以下几个方面进行:

  收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

  市场比较法的优点是具有很强的现实性,地价高了,特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱,但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。房价扣除开发成本之后就剩下两大块:地价和利润。也就是说,房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。当期的利率好说,有的房地产企业对外声称他们在某个项目中,也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。困难在于未来利率的不确定性,简单明了,适用范围宽,

  他们必须要估算出来地价。这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。如果说房地产商有什么商业秘密的话?

  假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

  一、首先要与委托方充分沟通,仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途,确定估价目的。

  事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

  必须弄清楚市场比较法的使用范围。易于采用。例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。第二,三、 我国《房地产估价规范》明确规定,使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。或者改变原来的设计预想,对于购房居住者来说,观察、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况,这个利率的选择标准有所不同。增加楼层,在开发商准备投资某个项目之前,改变建筑物用途,补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和相关房地产市场资料,最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。他们最终实现的利润率究竟是多少。