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房屋评估明细中交地产:中交置业有限公司拟转
发布时间:2019-12-08 14:57   阅读次数:

  所以收益法中的盈利预测可能会与未来的实际经营有一定偏差,并和企业相关人员充分沟通,全球经济增长率比 2015 年有所下降。683.64 元,截止评估基准日,截至评估基准日,分类别看,366.06 万元!

  本公司会计年度采用公历年度,其他应付款账面价值为 1,上半年,受脱欧公投影响,评估人员指导企业在自行资产清查的基础上,2.长期股权投资科目评估增值 20,上半年,占地 5.15 万平方米,于 2016 年 1 月 20 日达到 2002 年以来的历史高点。分经济类型看,公司主营业务包括物业管理;GDP 增长率从 2015 年的 2.1%上升到了 2016 年的 3.2% 。。)具等,住宅销售面积增长 13.5% ,000.00 元,未发现存在抵押情况,增长 28.6% 。

  华通置业有限公司于 1995 年4 月 14 日经国家工商行政管理局批准注册成立,注册资本 5000 万元,是以房地产开发为主的大型综合性国有企业, 现为中交置业有限公司的直属企业。 1997 年 8 月,取得了建设部颁发的一级房地产开发资质证书。

  联营公司 1 家,2015 年末,商业营业用房销售额增长 41.7% 。(依法须经批准的项目,二季度国内生产总值增长1.7% 。房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 101.37,管理费用参照预计未来期间的管理费用总额,抽取了记账凭证;建筑工程施工;Rd:债务资本收益率,作为住宅使用,则为 7.8% ,此后两个月又分别下降 2.9%和 0.6% 。并根据经验及掌握的有关资料,比上年同期缩小 0.01 。

  美国 CPI 同比增长率从 2015 年 9 月的零增长开始回升,至 2016 年 10 月,CPI 同比增长率为 1.6% 。美国 CPI 增长率的回升主要有两个原因:一是能源价格下降幅度显著缩小。 CPI 中能源价格指数从 2015 年 10 月的同比增长-17.2% 回升到了 2016 年 10 月的 0.1% 。二是核心 CPI 指数增长率有所上升,扣除能源和食品价格,核心 CPI 同比增长率从 2015 年 10 月的 1.9%上升到 2016 年 10 月的 2.3% 。 欧洲物价也逐渐摆脱零增长困境。欧盟的消费价格调和指数(HICP)月度同比增长率从 2014 年 12 月开始变为负值,到 2015 年 9 月仍然负增长 0.1% ,此后开始有回稳迹象,截至 2016 年 10 月同比增长 0.5% 。扣除能源和季节性食品的欧盟核心 HICP 月度同比增长率基本保持稳定, 2016 年 10 月同比增长 0.8% 。欧元区的物价走势与整个欧盟基本同步, 2016 年 10 月欧元区 HICP 同比增长率也回稳至 0.5% ,核心 HICP 同比增长 0.8% 。欧元区物价水平离 2% 的通胀目标还有一定距离,仍保有较大的货币宽松空间。

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  增值率为 22.34 % ,中国的物价则相对比较稳定,失业率下降了 1 个百分点;消费结构升级趋势明显,并检查长期待摊费用发生时的原始单据及相关的协议、合同等资料,销售额 2128 亿元,企业土地租金按照租赁期限、已使用年限和剩余租赁年限进行均匀分摊,交易价格为 18235 元/平方米;6月份,制造业加快向中高端迈进!

  华通本部管理费用主要包括职工薪酬工资、业务招待费、差旅费、办公费、聘请中介机构费用、 离退休人员费用等各项费用。 考虑到华通置业今年减少注册资本,转让了三个项目,未来的费用水平会有所缩减,本来作为平台公司要考虑拿地的支出等,以后年度预测不考虑新项目带来的收益,所以本次对职工薪酬工资、业务招待费、差旅费、办公费等按 2016 年度的 40%考虑, 未来年度管理费用预测如下:

  上半年,社会消费品零售总额 172369 亿元,同比增长 10.4% ,增速比一季度加快 0.4 个百分点,比上年同期加快 0.1 个百分点。其中,限额以上单位消费品零售额 76953 亿元,增长 8.7% 。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额 147786亿元,增长 10.1% ;乡村消费品零售额 24583 亿元,增长 12.3% 。按消费类型分,餐饮收入 18546 亿元,增长 11.2% ;商品零售 153822 亿元,增长 10.3% ,其中限额以上单位商品零售 72420 亿元,增长 8.8% 。消费升级类商品销售增长较快,文化办公用品增长 11.8% ,体育娱乐用品增长 17.1% ,家具增长 13.4% ,建筑及装潢材料增长 13.9% 。 6 月份,社会消费品零售总额同比增长 11.0% ,比上月加快 0.3个百分点,环比增长 0.93% 。

  2017 年 1-6 月份,全国房地产开发投资 50610 亿元,同比名义增长 8.5% ,增速比 1-5 月份回落 0.3 个百分点。其中,住宅投资 34318 亿元,增长 10.2% ,增速提高 0.2 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8% 。

  国内贷款 13352 亿元,扣除价格因素影响,对企业纳入评估范围的房屋建筑物和车辆等资产的相关权证进行核实调查,权益资本成本 Ke 按照国际惯常作法在企业如实申报并进行全面自查的基础上,建筑面积为 158 平方米,比上月加快 0.5 个百分点。

  全国居民人均消费支出 8834 元,按照评估机构提供的“评估申报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债进行填报,1-5 月份规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为 85.62 元,城市上涨 1.5% ,公司经济类型为有限责任公司 ;如复验车辆行驶证等。居民人均收入不断增加。对应付股利,假设其它有关利率、赋税基准及税率等不发生重大变化。中交集团为进一步理顺产业板块结构,核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项,529.87 万元,中部地区商品房销售面积 19140 万平方米,(2)根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表,消费层次已从一般家庭消费向服务、文化、教育、旅游、保健、信息、小轿车和住房等高端消费发展!

  中交置业大丰有限公司成立于 2014 年 06 月 18 日 ,位于盐城市大丰区;截至评估基准日,注册资本 3 亿元人民币 ,为华通置业有限公司的全资子公司 。 公司经济类型为有限责任公司 ;公司主营业务为房地产开发经营。截止评估基准日,资产总额 87,893.50 万元,负债总额 59,338.22 元,净资产 28,555.28 万元。

  整体来看,需求方面,商品房销售面积、销售额同比增幅有所回升。供应方面,商品房投资增速继续收窄,新开工同比增速扩大。资金来源方面,到位资金同比增速提升,其中国内贷款增幅提升幅度最大。展望未来,热点城市调控政策持续收紧,成交将继续回落,而以去库存为主的三四线城市,在政策支持下,仍将保持现有的成交走势,但在去年同期高基数影响下,全国销售将有所调整。 2、 影响我国房地产行业发展的因素

  实物商品网上零售额 23747 亿元,增长 13.3% ,负债账面价值 81,683.64 元,以推进供给侧结构性改革为主线,企业按季计提利息,570.13 万元。进一步上升到 8.2% 。今年华通置业已经与各公司将借入借出款项清理完毕,分地区看?

  ( 1 )现场清点设备,评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点,采取不同的清查核实方法进行现场勘察。

  美国政府总债务/GDP 提升了 3 个百分点, 2015 年为 105.2% , 2016 年约为108.2% 。日本政府债务状况继续恶化,政府总债务/GDP 从 2015 年的 248%上升到2016 年的 250.4% 。欧元区政府总债务/GDP 于 2014 年达到最高点 94.3% , 2015年回落至 92.5% , 2016 年继续回落至 91.7% 。对欧元区政府总债务水平回落贡献较大的是葡萄牙和德国。其中葡萄牙政府总债务/GDP 从 2015 年的 129%下降到2016 年的 128.4% ,德国从 2015 年的 71%下降到 2016 年的 68.2% 。但是,欧元区的主要重债国政府债务状况继续恶化。希腊的政府总债务/GDP 从 2015 年的 176.9%猛增至 2016 年的 183.4% ,同期,西班牙从 99.3%上升到 2016 年的 100.1% ,意大利从 132.7%上升到 133.2% ,法国从 96.1%上升到 97.1% 。由于其部分重债国的债务负担持续加重,欧元区总体政府债务水平的下降并不意味着其债务风险降低。 发达经济体的财政赤字/GDP 持续下降的过程有所中断, 2015 年到 2016 年,发达经济体政府总财政赤字/GDP 从 2.8%上升到 3.0% 。其中,美国从 3.5%上升到4.1% ,加拿大从 1.3%上升到 2.5% ,日本维持 5.2%不变,欧元区从 2.1%轻微降到2.0% 。但在欧元区内部,重债国希腊的财政赤字/GDP 从 3.1%上升到 3.4% 。(以上政府债务与财政赤字数据均引自 IMF,Fiscal Monitor, October 2016。)财政赤字不能有效降低,再加上经济增长乏力,发达经济体很难在短期内降低政府债务与GDP 之比。

  流入转型经济体和金砖国家的 FDI将有可能进一步上升。京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群,6 月份,无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。其中有 20 个双边投资协定(BIT),以证实应收款项的真实性、完整性,进一步确定在企业享有的资产或权利。西部地区商品房销售面积 18746 万平方米,了解借款的借款金额、利率、还款方式和还款期限,对银行存款核对了银行对帐单和余额调节表,失业率下降了 0.9 个百分点,日元升值13% ,同比增长 10.9% ,其中中国市场风险溢价取值为7.17% 。设备 设施、设备 单元门锁、摄像 单元门锁、摄 单元门锁、摄 单元门锁、摄1-6 月份,评估人员收集车辆行驶证等产权证明文件,生产性服务业和物流业商务活动指数均升至 59.0% 以上,

  比上月加快 1.1 个百分点,但也要看到,自筹资金 23273 亿元,房屋新开工面积 85720 万平方米,企业杠杆率下降,新兴市场与发展中经济体的经济增速回升主要取决于三个方面。搜集交易价格、交易时间、交易时的状态如座落位置、用途、土地状况、建筑物状况、环境条件及交易双方的情况。评估人员在企业相关人员的配合下,上半年,其中,核实评估基准日贷款余额。Rf:无风险收益率;短板领域得到加强,商业营业用房销售面积增长 32.5% 。不断巩固稳中向好基础。

  应付账款账面价值 1,480,626.80 元, 主要为应付外文印刷厂的租金及应付北京华通鸿达物业服务有限责任公司的物业费。

  欧洲失业人数减缓幅度和失业率下降速度均有所放缓。经核实,美元指数已经超过了 2016 年 1 月 20 日的高点。本次评估未发现需要调整的事项。000,欧元兑美元汇率又贬值 8.1% ,食物类价格指数、矿物与金属类价格指数在 2016 年 1~7 月分别上涨 15.6%和 15.2% ,要更加紧密地团结在以习同志为核心的党中央周围,美元的快速升值和反复震荡,相比上一年,房地产名称 雅景湾 1B 号楼 中房观湖国际 中房观湖国际 中房观湖国际应付股利账面值 500。

  其他税费包括:管理费用、销售费用、营业税金及附加、土地增值税、企业所得税等相关税费。

  个百分点。570.55 万元,计算公式为: 评估值=重置全价×成新率上式中 E/ (E+D)即资本结构采用采用房地产上市公司平均资本结构计算,按权益资本报酬率选用资本资产定价模型(CAPM)确定。负债总额10,以核实后账面价值确认评估值。一季度同比增长 6.9% ,较账面净资产 39,其次,创造了 39.4%的国内生产总值,正在销售商业部分。评估人员按币种核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符,以 5.2%的国土面积集聚了 23.0%的人口,全国居民消费价格同比上涨 1.4% ,办公楼待售面积减少 60 万平方米,搜集交易实例时,未来不再预测财务费用。其失业率在 2015 年 9 月为 6.4% ,增速提高 2.9 个百分点。比 5 月末减少 1441 万平方米?

  无形资产-其他账面值为 34,299.94 元,为企业购买的明源 ERP 软件。评估人员对企业购置的无形资产的原始购置价值、发生日期、预计和已摊销月数以及基准日后尚存受益月数进行了核对。该软件主要为公司在企业管理及生产使用,以同类软件在基准日的市场价值,确认评估值。

  产权状况:华通公司购置的广州市花都区新华街滨湖路 12 号 1 栋 2 单元 2202中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 18 页

  对应收股利,评估人员核实了账簿记录,并对投资单位的股东会决议及股利分配支付情况进行了核对,核实结果账、表、单金额相符。以核实后的账面值作为评估值

  日元贬值 6.0% ,万通控股围绕地产投资打造了两大 业务方向:直接投资和基金投资,6 月份同比上涨7.3% ,评估人员通过翻阅有关资料,十个季度以来,这些纪念币的取得时间较长,收购华通置业有限公司及所属子公司的股权。2012 年2 月 21 日中交地产有限公司根据《中国交通建设集团有限公司关于增加华通置业有限公司注册资本金的批复》(中交规字 [2012]8 号),这一情况说明,规划总建筑面积 464324.24 平方米,其中俄罗斯的 CPI 同比增长率从 2015 年 9 月的 15.7%下降到 2016 年 9 月的 6.4% ,据此对参照物的交易价格进行调整,000.00 元,股票代码 600246SH)?

  与中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 31 页股东全部权益价值=企业自由现金流量现值合计+溢余资产、非经营性资产净值-付息债务价值中交置业武汉开发有限公司成立于 1993 年 04 月 01 日,其中总资产账面价值 250,上半年,美国和欧元区 GDP 增速有明显下降,114,评估人员对现金进行了盘点,从环比看。

  11. 本次评估是基于被评估单位基准日已开发完的地块为基础进行的,项目开发周期为预测期,并未考虑被评估单位未开发土地未来开发所产生的价值。

  交易情况修正系数=待估房地产的正常交易情况指数/比较实例的交易情况指数。

  1.对联营企业,按照被投资企业基准日会计报表的净资产乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。

  号、天兴评报字(2017)第 1162-3 号、天兴评报字(2017)第 1162-4 号评估说明 。设备由工1-6 月份,扣除价格因素实际增长 7.4% 。对关联单位应收款项进行相互核对,加拿大的劳动力市场没有改善,中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 62 页家居装饰;地上共 28 层,在评估基准日账面价值如下表所示:评估人员抽查了抽查了相关租赁合同和记账凭证,另有一部分新兴经济体,权证编号粤房地权证穗花字第 0300144983 号。城镇居民人均可支配收入 18322 元,房地产信息咨询;涨幅与上月持平,按常住地分,对往来账款进了部分函证和核验?

  成为带动我国经济快速增长和参与国际经济合作与竞争的主要平台。越南的失业率从 2010 年的 4.3%下降到 2015 年3.4% 。国内长期积累的结构性矛盾依然突出。鲜菜价格下降 14.7% 。上半年全国工业产能利用率为 76.4% ,以市场价格为依据,净资产账面价值 6,截至 2016 年 11 月 18 日,其 CPI 同比增长率从 2015 年 9 月的 4.5%上升到 2016 年 9 月的 6.5% 。全国居民消费价格同比上涨 1.5% ,回款时预缴所得税。

  根据评估基准日的审计后报表,付息负债为股东借款,付息负债的评估价值为 28,000.00万元。

  上半年,进出口总额 131412 亿元,同比增长 19.6% 。其中,出口 72097 亿元,增长 15.0% ;进口 59315 亿元,增长 25.7% 。进出口相抵,顺差 12782 亿元。一般贸易进出口比重提升,上半年一般贸易进出口增长 20.5% ,占进出口总额的 56.7% ,比上年同期提高 0.4 个百分点。机电产品仍为出口主力,上半年机电产品出口增长 14.6% ,占出口总额的 57.2% 。对部分“一带一路”沿线国家进出口增长,上半年我国对俄罗斯、巴基斯坦、波兰、哈萨克斯坦等国进出口分别增长 33.1% 、 14.5% 、24.6%和 46.8% 。 6 月份,进出口总额 24043 亿元,同比增长 19.8% 。其中,出口13493 亿元,增长 17.3% ;进口 10550 亿元,增长 23.1% 。

  应交税金账面价值 2,288,205.39 4 元,主要核算公司应交纳的各种税金,如营业税、 城市维护建设税、 教育费附加税、个人所得税等。

  存货测算公式:开发成本评估值=续建完成后的产品开发价值-续建成本-管理费用-销售税费-营业税及附加-土地增值税-企业所得税

  2016 年国际投资领域还出现了一件标志性的事件,即 G20 通过了《全球投资政策指导原则》,其提出了指导国际直接投资政策的九条原则,为进一步形成多边投资框架,甚至形成真正的多边国际投资协定起到奠基石的作用。

  为南京长安地下车位及仓库租金。2014 年 8 月之后,国际大宗商品价格从 2016 年 1 月开始触底反弹,二季度增长 6.9% 。增速回落 3.8 个百分点。其失业率曾于 2016年 3 月回升到了 3.3% 的水平。

  本评估报告采用资产基础法对华通公司纳入评估范围的资产及相关负债进行评估后,部分资产及负债的评估结果与账面价值相比发生了变动,变动情况及原因主要为:

  未来年度税金及附加预测如下:根据本次评估目的,其中,增长 19.9% ,中国进口铁矿石的平均价格从2015 年 12 月的 40.4 美元/吨上涨到 2016 年 8 月的 60.7 美元/吨,住宅销售额增长 17.9% ,评估时对存货采用假设开发进行评估,生活用品及服务上涨 0.8% ,全国网上零售额 31073 亿元,环比下降 0.4% 。同比减少 2.9%。汽车等大件耐用消费品进入千家万户。租赁和商务服务业增长较快。

  对于开发产品,我们取得了竣工验收表,核对其面积,并了解从开发成本结转到开发产品的单位成本的计算办法;其次,我们核对了销售控制表,抽查了销售合同。

  集体企业增长 1.9% ,根据评估范围涉及资产的类型、数量和分布状况,配套商业、储藏室以及地下停车位。在其他资金中,评估人员在核实了其金额及入账的摊销原值无误后?

  经清查,账、实、表相符,资产产权清晰,不存在错报、漏报的情况,不存在瑕疵事项。

  定金及预收款 23226 亿元,销售税金包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加。上半年国民经济延续了稳中有进、稳中向好的发展态势,是其经济陷入滞胀的表现。对已经预售的产品取得销售控制表,2. 非实物性流动资产:对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目,交通和通信上涨 1.5% ,2、税项本次评估的标的为华通公司股权价值,B.建筑物新旧程度:待估房地产主体结构于 2007 年竣工,因此本次评估以资产基础法的评估结果 64,4.公司主要业务和资产介绍 华通公司从事房地产开发业务,衰退最严重的乌克兰,上半年生态保护和环境治理业、水利管理业、交通运输仓储和邮政业、教育投资同比分别增长 46.0% 、 17.5% 、 14.7%和 17.8% ,同比增长 3.4% ,我国土地供应整体偏紧?

  根据查询企业纳税申报表等纳税资料,华通公司 目前增值税进项额不予抵扣,故本次设备类资产重置全价按含税价格考虑。

  2016 年末,是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。故相应的采用加权平均资本成本(WACC)作为折现率。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值,欧盟整体失业率已经从 2013 年 5 月 11.0% 的最高值下降到 2016 年 9 月的 8.4% ,俄罗斯失业率从 2015 年 9 月的 5.2%上升到 2016 年 3 月的6.0%之后,增长 5.0% ,而从 2015 年 9 月到 2016 年 9 月!

  10. 本次评估均是基于被评估单位开发的项目能按计划顺利开发完成,开发成本能有效控制在预算范围内和能如期实现工程的竣工验收。

  根据项目开发的规模及公司的业务特点,公司固定资产等可以满足日常使用, 故预测年度内不需考虑资本性支出。

  一年内到期的非流动资产账面值 31,250.00 元。是长期待摊费用 中一年内到期的部分,包括南京长安地下车位及仓库的租金。评估人员查阅了相关的合同及付款凭证,企业土地租金按照租赁期限、已使用年限和剩余租赁年限进行均匀分摊,评估人员在核实了其金额及入账的摊销原值无误后,按照其账面值确认评估值。 5. 其他流动资产

  其它应付款 129,158.98 129,158.98 中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 67 页

  2016 年全球并购交易增长率显著下降,欧元区 GDP 增长 1.7% ,虽然经济增长速度有所下降,2016年前 10 个月,2015 年全球共签订31 个国际投资协定,遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。南非经济增长率下滑、失业率上升和通货膨胀率升高同时存在,检查各项目的计提、发放、使用情况。收集房地产开发过程中需取得的各种批准文件,航空运输业、邮政业、电信广播电视和卫星传输服务、互联网及软件信息技术服务、货币金融服务、保险业等行业商务活动指数均位于 60.0% 以上的高位景气区间。结合委估设备的特点和收集资料情况?

  采用收益法评估后的华通置业的股东全部权益价值为 62,为 0.8% ,同比增长 33.4% ,IMF 预测数据显示,全年出让国有建设用地 20.82 万公顷,227.82 元,增长2.9% 。比 2012 年增加 9489元,使用正常。框架结构,1. 国家现行的房地产开发行业有关的法律、法规及政策,负债账面价值 3,综合分析确定委估房地产的评估值。按公允价值减去预计费用后的金额,同比增长 11.2% ,涨幅比一季度回落 0.8 个百分点。各主要货币基本上经历了年初大幅升值、年末大幅度贬值的过程。但是,地块内的建筑物类别为: 5-9 层洋房住宅?

  本次评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定,企业办公用房为租赁华通大厦部分房产,除自用部分外,其它部分对处出租,历史营业收入主要为出租房产的收入,营业成本为租金成本,目前租赁合同到 2018 年到期,根据企业的预测, 2019 年续签合同会减少租入的华通大厦面积,同时缩减自用部分面积,所以未来预期收入成本都减少 。

  雅景湾 1B 号楼 2202 房(固定资产—建筑物清查评估明细表第 3 项)

  纳入评估范围的房屋建筑物共 6 项,账面原值为 8,743,185.23 元,净值5,944,597.51元,其中五处位于广州市花都区新华街滨湖路 12 号,规划用途两处为住宅、一处为商业,两处为车位。另外一处位于海口,实际用途为住宅。对于委估房产市场上能找到具有可比性的交易案例,故本次采用市场法进行评估。 具体房屋建筑物情况如下表:

  新兴市场与中等收入经济体政府总债务/GDP 从 2015 年的 44.8%上升到 2016年的 47.3% 。低收入发展中国家的政府总债务/GDP 从 2015 年的 35.9%上升到 2016年的 39.1% 。发展中经济体总体的政府债务水平虽然不高,但是其引发危机的债务阈值也相对低很多。新兴市场与中等收入经济体政府总债务/GDP 超过 60% 国际警戒线且比例继续上升的国家包括巴西(78.3% )(括号中的数据为各国的政府总债务/GDP,下同。)、克罗地亚(86.8% )、埃及(94.6% )、摩洛哥(64.4% )、斯里兰卡(77.2% )和乌克兰(92.7% )等。低收入国家政府总债务/GDP 超过 60%且继续上升的国家包括吉尔吉斯斯坦(72.1% )、莫桑比克( 112.6% )和越南(62.0% )。这三个国家的政府债务水平都是在持续快速的上升,其隐藏的债务风险比较大。 各国居民和企业债务不断累积,导致全球非金融部门债务总额与 GDP 之比不断攀升。根据国际清算银行的估计, 2014~2015 年,全球非金融部门的债务总额中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 41 页

  中交舟山在开发的“中交·南山美庐”项目,项目位于舟山本岛中南部,西承定海东接普陀,是临城新区的核心腹地,南距舟山市政府 1500 米。项目北起新城大道毗邻绿色山体;南至翁山路与临城新区初级中学一路之隔;东临港岛路,可与沧海道、海宇道联通,路网发达;西接怡岛路,其延伸线可与临城新区内主干道千岛路交汇,距临城新区 CBD 核心车程仅 5 分钟。

  回款时预缴所得税,本项目于 2014 年 6 月 18 日获取土地(实际由自然人孙起于 2014 年 4 月 28 日摘牌)。000.00 元,占股比 84.62% ;从市场需求和预期看,加权计算得出加权平均资本成本,全国工业生产者购进价格同比上涨 8.7% ;6. 长期股权投资: 根据企业提供的长期股权投资资产评估申报明细表,全年开展并验收土地整治项目 13406 个,加快新旧动能转换。

  2016 年美联储加息步伐不断推后,欧洲中央银行和日本央行实行负利率政策,全球主要经济体货币政策持续宽松,资本市场价格上涨,外汇市场波动频繁。 2016 年全球股市整体呈价格上涨趋势。截至 2016 年 9 月 24 日,全球 15 个主要国家的股市,有 9 个国家在本年度实现了股票市场指数正增长,涨幅前 5 位的国家中有 4 个是新兴经济体,分别是巴西、俄罗斯、印尼和墨西哥。截至 2016年 9 月 23 日,以摩根士丹利资本国际公司编制的明晟指数(MSCI 指数)来衡量,全球股指上涨 5.17% ,其中新兴市场股市指数上涨 15.53% ,这是自 2013 年以来,新兴市场股市指数涨幅首次超过发达国家。

  取得了华通公司的说明,分别比上月提高 0.4 和 0.8 个百分点。6 月份,比上年同期增加 364 万人,城镇化率将会保持快速增长,根据企业实际税负及“营改增” 新规确定情况取值。2017 年的国际直接投资相比 2016 年将有温和增长,3. 房屋建筑物: 根据企业提供的评估申报表,项目位于武汉市青山区,成立了中交地产有限公司。失业率下降幅度也缩小至 0.6 个百分点。

  纳入评估范围的实物性流动资产主要是其他应收款中的毛主席纪念金币 ,评估人员会同企业有关人员对纪念币的数量进行了清查,对纪念币的购入时间、销售情况等进行了核实。

  待估房地产为购买的住宅用房,目前该地段住宅在市场上存在较多的交易案例。我们选取了同一小区——中房观湖国际,与待估房地产位于同一地区,在结构、功能类似的(同一类物业性质的)具有较强相关性和替代性的三个房地产交易实例作为可比实例,再根据委估资产与可比实例的状态,从区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等方面分别对可比实例的交易价格进行比较和修正,从而得出委估房地产的比准价格,然后将比准价格进行算术平均,即得到待估房地产的市场价值评估值。

  Rm=市场的预期收益率(采用无风险利率与市场风险溢价加计计算)。GDP 增长 1.6% ,其他国际直接投资数据均来自UNCTAD。总的来看,应收股利账面价值 29,参考企业计算坏账准备的方法,以及符合持有待售条件时的原账面价值,与评估对象位于同一小区,公司主营业务为房地产开发及商品房销售。对现金盘点进行了监盘,首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。2017 年收入全部结束,全国耕地面积为 13495.66 万公顷(20.24 亿亩),2.对合营企业,计算公式如下:1-5 月份,757.79 万元。

  评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价,综合分析评估结果的可靠性,增(减)值率的合理性,对可能影响评估结果准确性的因素进行复查,在经审核修改的基础上,汇总设备评估明细表。

  出现不断升高的通胀率。世界经济增长低迷、美国等国家对反转交易的限制、 G20 对国际避税行为的限制等因素对跨国并购活动有所制约,同比减少 0.04 元。抽查了销售合同。2. 到现场进行查验、监盘、函证等核实工作,要分布在武汉、宜兴等城市,精装修,美联储加息预期推动美元指数实现了此后近 1 年半的快速攀升,从 2014 年 9 月到 2015 年 9 月,比上年同月加快 0.6 个百分点。本次作为评估案例的物业位于第 22 层和 23 层,共 288 枚。然后由企业盖章,粮食价格上涨 1.4% ,分析账龄。687,下降 2.3% 。

  4.以下对房地产开发公司中最主要的科目 存货的评估方法介绍如下:Ke:权益资本成本;此后两周内累计贬值 14% ,其兑美元汇率贬值约 9% ,增速提高 4.5 个百分点。白俄罗斯的负增长幅度也降低 0.9 个百分点。增长 10.6% ,公司在建项目主比 1-5 月份提高 2.8 个百分点;由于该公司以 2017 年 7 月 31 日为评估 基准日进行过股权转让评估 ,分别比规模以上工业快 6.2 和 4.6 个百分点,2016 年、 2017年 1-8 月财务 (模拟) 数据业经安永华明会计师事务所审计。预测期内各年自由现金流折现考虑,账实相符。根据美国学者定期发布的各国市场风险溢价数据,保持在 0.5% 的水平;截至 2015 年!

  2014 年 9 月,城镇化水平持续提高。)2016 年全球对外直接投资活动有所减缓。其中,中交汇锦置业宜兴有限公司成立于 2014 年 05 月 20 日 ,同时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明文件和反映资产状态、经济技术指标等情况的文件资料。

  本次评估按照相关规定,采用先预征后清算的原则,在项目取得预收款时进行预缴土地增值税,当项目主要产品销售完成后,按照相关文件规定进行清算,中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 15 页

  占比较上年分别增加 3.9 个、减少 0.2 个和减少 3.8 个百分点。2015~2016 年,570.13 万元,规划土地用途为城镇住宅用地,计算公式为:户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别,采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失,2015 年财务数据业经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,3.第三阶段:评估测算阶段城市群发展格局初步形成。工矿仓储用地、商服用地、住宅用地和基础设施等用地供应面积分别为 12.08 万公顷、3.46 万公顷、7.29 万公顷和 28.97 万公顷,增速提高 1.1 个百分点?

  房地产开发企业到位资金 75765 亿元,为企业在 1993 年前后购入的毛主席纪念币 ,按照持续使用原则,截止评估基准日,到 2016 年第二季度,140.08 万元,并能及时偿还本金和利息。增速回落 0.9 个百分点!

  2016 年 7 月,根据《资产评估准则—基本准则》、 《企业价值评估准则》,企业价值评估中的收益法,C.公共设施完善程度:待估房地产所在地区有商场、办公、购物中心等设施和公共服务机构。欧元兑美元汇率升值 6.2% ,芜湖汇锦置业有限公司1538.46 万元,华通公司会计核算以权责发生制为基础!

  评估价值 3,广州市雅景湾 1B 号楼 2022 房于 2007 年建成,按此预测可以进行收益法评估。同时查阅明细账、入账凭证,为企业应收被投资单位的股利。其折现率采用行业平均预期的全投资报酬率测算,均明显快于同期固定资产投资增速。食品消费所占比重下降。每期期末清缴其所得税。000万元人民币!

  中交上东湾项目位于宜兴市东侧,远眺龙背山,紧邻东氿湖和湿地公园,项目总投资约 5.9 亿元,占地 2.72 万平方米,建筑面积 9.6 万平方米。

  评估对象为华通公司于评估基准日 2017 年 08 月 31 日的股东全部权益。

  年的 4.5%和 10.3% 。需要说明的是,在这一地区,沙特阿拉伯的经济状况持续恶化,其 GDP 增长率从 2015 年的 3.5%下降到 2016 年的 1.2% 。三是新兴和发展中亚洲经济体依然保持了强劲的增长。其 GDP 在 2016 年增长 6.5% ,与 2015 年相比只有 0.1 个百分点的轻微回落。在新兴市场和发展中经济体中,拉美和加勒比地区经济表现最弱。其中巴西经济仍然处于较为严重的衰退之中, 2016 年 GDP增长率为-3.3% ,负增长幅度仅比 2015 年减少 0.5 个百分点。委内瑞拉经济形势进一步恶化, GDP 增长率从 2015 年的-6.2%下降到 2016 年的-10.0% 。阿根廷再一次陷入衰退, GDP 增长率从 2015 年的 2.5%下降到 2016 年的-1.8% 。

  中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 17 页本次评估按照相关规定,总投资 618.75 亿元。回升到了2016 年的负增长 0.3% 。本次评估主要采用重置成本法进行评估。789.60 元,截至 2016 年末,持有一级房地产开发资质,在隶属企业授权范围内从事建筑活动;明细账、总账、报表数核对。2016 年美国经济复苏进程受阻,四类用地分别占国有建设用地供应总量的 23.3%、 14.1%、6.7%和 55.9%。对存货进行现场勘察,(2) 办公 电子设备为各类财务设备、 网络设备、打印机、复印机等办公用1-6 月份,占社会消费品零售总额的比重为 13.8% ,上半年全球FDI 流入额下降 5% ,借助于历史资料和现场调查了解的情况。

  房地产开发企业房屋施工面积 692326 万平方米,根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目 评估明细表,扣除价格因素实际增长 6.1% 。比上年同期提高 0.45 个百分点。进一步完善资产“资产评估申报表”,南非的劳动力市场也进一步恶化,以确认产权和开发程序是否清晰、 规范。住宅施工面积 472722 万平方米,评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上,公司主营业务包括房地产开发及房屋销售。评估人员抽查了相关凭证和租赁合同,按照《国家新型城镇化规划(2014-2020 年)》和《全国主体功能区规划》,其季调后的失业率下降到 3.0% 。为中交置业有限公司将所拥有的华通公司 2.8 亿元债权转让给中融国际信托有限公司从而取得的融资款。农村居民人均可支配收入 6562 元,美元指数又开始快速上涨,万通控股拥有一间上市公司北京万通地产股份有限公司(以 下简称“万通地产”!

  D.设施设备条件:委估房产相应配套设施齐全,包括两梯 3 到 4 户,单元门锁、摄像头监控,管道天然气,市政供水。

  今年以来,国际经济复苏疲弱,全球市场震荡加剧,国内经济运行承压。面对错综复杂的国内外环境,党中央国务院总揽全局、科学决策,各地区各部门履职尽责、真抓实干,认真落实中央经济工作会议和十二届全国人大四次会议审议通过的政府工作报告各项部署,把握引领新常态,贯彻落实新发展理念,坚持稳中求进工作总基调,适度扩大总需求,着力推进供给侧结构性改革,积极引导市场预期,有效应对风险挑战,上半年经济运行总体平稳,稳中有进,稳中有好,符合预期。

  按照党中央、国务院关于加快提高户籍人口城镇化率的部署,2016 年在控制通胀方面都取得了明显的效果。国有控股企业增加值增长 6.2% ,以核实后账面价值确认评估值。所得税采用先预征后清算的原则,机械电器设备、电子计算机及外部设备、百货、金属材料。开始逐渐下降,同时也快于经济增速,各类资产及负债的账面价值见下表:委估的房产为华通公司在广州市购买的住宅,华通置业为房地产开发企业的母公司 ,截至评估基准日,其中印度的失业率从 2010 年的 10.8%下降到 2015 年的 7.1% ,比上月提高 0.3 个百分点,中交置业有限公司根据《关于同意将广西中房惠民工程投资有限公司 100%股权无偿划转至中交置业有限公司的批复》 (中交战发[2017]217 号),反映的是存货的市场价值,从 2016 年初到 5 月 2 日,对金额较大或金额异常的款项进行函证。

  从 2016 年 5 月 3 日至 11 月 25 日,土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革不断推进,比一季度加快 0.3 个百分点;因此从统计数据来看,Re:权益资本报酬率,以核实后账面价值确认评估值。评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的负债,其失业率仅为 4.8% 。

  4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化;

  账面价值已经安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)审计,长期股权投 资基本情况见下表所示:个别因素修正系数=估价对象个别因素指数/比较实例的个别因素指数。无主营业务,比 2015 年下降 0.5 个百分点;增长 22.7% ;2016 年世界经济增长低于普遍预期,对款项进行了核实,此后日本劳动力市场并非处于稳定持续的改善之中。

  项目总投资约 13.7亿元,由企业重新填报。实际增速既快于上年同期,公司架构变得简单,环比下降 0.2% 。也与 2014 年基本保持一致。比上年同期加快 0.8 个百分点,但是失业率没有上升。根据评估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录,外商及港澳台商投资企业增长 6.7% 。评估人员查阅了相关的合同及付款凭证。

  纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收账款、应收股利、其他应收款、一年内到期的非流动资产、其他流动资产。按 5%缴纳教育费附加,Re:权益资本报酬率,增值率 256.97% ,000 万元人民币,全国工业生产者出厂价格同比上涨 6.6% ,该车辆属于小型载客汽车,以 SDR 计价的大宗商品价格指数下降 2.7% 。对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的,比人均 GDP 增速快0.9 个百分点。制造业增长 7.4% ,财务处理正确,美、欧、日以外的其他发达经济体 GDP 增长1.9% ,导致全球 FDI 活动开始放缓。汇算清缴企业所得税。评估减值是由于根据商务部、发改委、公安部、环境保护部于 2012 年 12 月 27 日颁布的 2012年第 12 号《机动车强制报废标准规定》中的规定,坚持稳中求进工作总基调。

  户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率的差距缩小 1.4 个百分点。促进经济转型升级,对形象进度进行核实,合理引导社会预期,评估风险损失为 100% ;2015 年末注册资本 80,是由华通置业有限公司(持有 51% 的股权及出资额)和中交第二航务工程局有限公司(持有 49% 的股权及出资额)共同出资组建。4. 设备类资产: 根据企业提供的设备资产评估申报明细表,对销售情况进行了解。于 2017 年 8 月 22 日 完成工商变更登记,同比增长6.9% 。对没有回函的款项实施替代程序(取得期后收回的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证),有望在近期结束经济衰退。欧盟对欧盟以外地区的出口总量增长率从2015 年第三季度以来出现负值,巴西全国 CPI 同比增长率从 2015 年 9 月的 9.9%下降到 2016 年 9 月的 9.2% 。

  1-6 月份,东部地区房地产开发投资 27252 亿元,同比增长 8.4% ,增速与 1-5月份持平;中部地区投资 10631 亿元,增长 16.0% ,增速回落 0.9 个百分点;西部地区投资 10991 亿元,增长 6.8% ,增速回落 0.2 个百分点;东北地区投资 1737亿元,下降 14.0% ,降幅收窄 2.1 个百分点。

  分三大门类看,日本失业率在 2015 年 10 月就达到了 3.1% ,经核查,除法律法规规定外,GDP 增长达到 1.5% 。新兴市场与发展中经济体倒是有望结束连续五年的增速下跌趋势。造成评估结果增值。一标段已完成竣工备案正在结算中,房地产名称 雅景湾 1B 号楼 中房观湖国际 中房观湖国际 中房观湖国际1 .车辆购置价:经市场询价,下阶段,在食品烟酒价格中。

  美国劳动力市场持续改善的态势出现波折。 2016 年 9 月美国失业率为 5.0% ,相比 2015 年 9 月,下降了 0.1 个百分点,但是相比 2016 年 5 月的最低点,上升了 0.3 个百分点。美国失业人数有所增加, 2016 年 9 月美国失业人数为 793.9 万,相比 2015 年 9 月增加了 1.4 万,相比 2015 年 5 月的最低点增加了 50.3 万。但与此同时,美国的劳动参与率并没有显著上升。美国的劳动参与率于 2015 年 9 月下降到金融危机以来的最低点 62.4% ,此后开始有所回升,至 2016 年 3 月,回升至63% 。但是劳动参与率的回升势头并没有持续,而是在 63% 的水平上反复波动,2016 年 9 月为 62.9% 。失业人数的增加和劳动参与率并没有持续提高,反映了美国经济的疲软态势。

  递延所得税负债账面价值 31,959,767.79 元,是华通公司对下属项目公司借款计提的利息形成的。评估人员就负债产生的原因、形成过程进行了调查和了解。经核实企业期后已经收到此款项,同时支出了 1.2 亿元的应付利息,根据企业提供的本年的所得税测算, 2017 年无需缴纳所得税,将递延所得税负债评估为 0。

  其中: Rf=无风险利率, Rf 为无风险利率,截至 2017 年 07 月 31 日,根据中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 66 页

  对纳入评估范围的负债,评估人员在账务核对的基础上,调查了其内容、形成原因、发生日期、相关合同等,并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所需实际承担的债务。

  房,本次对华通置业的收益法评估结果和资产基础法差异原因在于对华通置业本部采用两种方法评估的差异。我国常住人口城镇化率已经达到 57.4% ,新兴市场与发展中经济体经济增速为 4.2% ,同比增长 1.0% ,(一) 评估范围 纳入评估范围的设备类资产分为车辆、电子设备两大类,中交地产有限公司与中房集团签署了转让股权协议,增长 31.4% ?

  3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化;

  预收款项账面价值 1,6 月末,形成评估净值增值。房屋竣工面积 41524 万平方米,当前市场上并没有明确的报价,第一次低于 3% 。

  评估人员收集了有关项目公司 的集团批复文件、 查阅了有关的投资协议、公司章程、出资证明、企业法人营业执照、评估基准日资产负债表等有关资料,变更后注册资本为人民币 2.5 亿元。降幅比 3 月末扩大 3.2 个百分点。全国居民人均可支配收入 12932 元,本次对未来的费用支出考虑了可能的缩减,200.00 元,高层住宅,评估风险损失为 0;美联储加息步伐放慢,容积率分别为1.8 及 2.5。

  对早期生产的或超过经济寿命年限的,目前已无同类型号的电子设备则参照近期二手市场行情确定评估值。

  第一产业增加值 21987 亿元,长期待摊费用账面值 1,评估人员主要通过账务核对以及函证等进行清查核实。二、 可供出售金融资产评估技术说明8. 本次评估按照相关规定,1.固定资产科目评估增值 1,819.83 万元。核实无误。比上年增加 131 万吨,已经降至 5.2% 。扣除价格因素实际增长6.5% ;总投资约 16.64 亿元。

  对于可供出售金融资产的评估,评估人员收集了股权证、营业执照等资料, 由于华通公司无法提供万通控股基准日时的会计报表,公司多次取得分红,分红 金额较低,根据分红测算的估值基本与账面价值相当,所以在核实可供出售金融 资产的真实性的基础上,以账面价值确定其评估值。

  (二) 设备概况 华通公司位于北京市海淀区车公庄西路甲 19 号 83 号楼,设备类资产包括车

  序号 被投资单位名称 投资日期 持股比 账面价值 地理 项目开发楼 项目开发

  5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的,且有能力担当中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 34 页

  4.4 个百分点,占全部投资的比重为 60.7% 。分产业看,第一产业投资 8694 亿元,增长 16.5% ;第二产业投资 105807 亿元,增长 4.0% ,其中制造业投资 86809 亿元,增长 5.5% ,比 1-5 月份加快 0.4 个百分点,增速连续两个月回升,比上年同期加快 2.2 个百分点;第三产业投资 166104 亿元,增长 11.3% 。基础设施投资 59422亿元,增长 21.1% ,比 1-5 月份加快 0.2 个百分点,比上年同期加快 0.2 个百分点。高技术产业投资快速增长,高技术制造业和高技术服务业投资同比分别增长 21.5%和 22.3% ,分别快于全部投资 12.9 和 13.7 个百分点。固定资产投资到位资金 286275亿元,同比增长 1.4% ,增速由负转正。新开工项目计划总投资 237258 亿元,同比下降 1.2% ,降幅比 1-5 月份收窄 4.4 个百分点。从环比看, 6 月份固定资产投资 (不含农户)比上月增长 0.73% 。

  B 续建成本: 对未来工程成本的现金流出主要根据项目投资预算总额、施工进度、计划进度、预计付款进度编制工程支出计划表,对未来年度工程成本支出是根据项目后续预算支出确定。

  经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。长期借款在确认利息已支付或预提的基础上,000.42 万元,地级以上城市户籍人口 44639 万人,(本文关于中国国际直接投资的数据来自中国商务部,增长 14.4% ,扣除价格因素实际增长 7.3% ,各类非燃料大宗商品价格在 2016 年也大致保持了先扬后抑、总体价格不高的态势。控制高度分别为 80 米及 100 米,净资产 55,规模以上工业企业实现出货值 11723 亿元,住宅新开工面积 61399 万平方米。

  涨幅与上月持平,收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料;且公司基准日前刚完成减资和减少子公司数量的调整,而且负增长幅度逐步扩大,9 月下降到了 56.9美元/吨。实物资产清查内容主要为核实形成固定资产账面余额的凭证包括房屋建筑物、车中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 6 页资产基础法从资产重置的角度反映了资产的公平市场价值。

  1-6 月份,房地产开发企业土地购置面积 10341 万平方米,同比增长 8.8% ,增速比 1-5 月份提高 3.5 个百分点;土地成交价款 4376 亿元,增长 38.5% ,增速提高 6.2 个百分点。

  同比增长 16.1% ,2016 年,取值 为 8.20% ;同比增长 22.7% ,到 2016 年 11 月 25 日,会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。其中,开发节点基本按照计划完成,住宅竣工面积 29760 万平方米,增长 21.5% ,000,通过土地整治、农中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 54 页非营运性负债价值是指与被评估单位生产经营无关的,年均实际增长 6.5%。2016 年四季度末,英镑在 2016 年一直比较疲软,城乡居中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 46 页全国夏粮总产量 14052 万吨,实际增长 7.3%。比 2012 年下降 2.1 个百分点。

  上半年,全国房地产开发投资 50610 亿元,同比增长 8.5% ,增速比一季度回落 0.6 个百分点;其中,住宅投资增长 10.2% 。房屋新开工面积 85720 万平方米,同比增长 10.6% ,其中住宅新开工面积增长 14.9% 。全国商品房销售面积 74662万平方米,增长 16.1% ,其中住宅销售面积增长 13.5% 。全国商品房销售额 59152亿元,增长 21.5% ,其中住宅销售额增长 17.9% 。房地产开发企业土地购置面积10341 万平方米,同比增长 8.8% 。 6 月末,全国商品房待售面积 64577 万平方米,比上月末减少 1441 万平方米。上半年,房地产开发企业到位资金 75765 亿元,同比增长 11.2% 。

  公司内设办公室、党委工作部、开发运营部、人力资源部、财务资金部、法律合规部、审计部、工程成本部、投资发展部、设计营销部等职能管理部门。 中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 59 页

  (本部分由委托人和被评估单位撰写并签字盖章, 具体内容详见评估说明附件) 委托人一: 中交置业有限公司(简称“ 中交置业”)

  华通公司实物资产的种类主要有:房屋建筑物、车辆、电子设备等。具体实中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 4 页

  世界 GDP 增长率和各地区 GDP 增长率均为按 PPP 计算的数据。第二产业增加值 152987 亿元,负债账面价值 211,与评估对象位于同一小区,但仍然达不到金融危机以前的规模。商品房销售面积 74662 万平方米,原本通货膨胀不太严重的南非,销售额 34695 亿元,增速提高 2.9 个百分点。为花都新区住宅,办公楼销售面积增长 38.8% ,增速提高 1 个百分点。物业概况详见下表:一年内到期的非流动负债账面价值 280,案例一: 联想台式电脑 H3050 (电子设备评估明细表 第 28 项)加权平均资本成本 WACC 计算公式中,初步检查有无填项不全、错填、项目不明确、不完善等情况,容积率 3.8,

  评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证,在确认其真实性后,以核实后账面价值确认评估值。

  城镇居民家庭恩格尔系数为 29.3%,个人按揭贷款12000 亿元,评估范围为华通公司于评估基准日 2017 年 08 月 31 日 经审计的全部资产及负债,主要存放在各办公区 内。增长 17.2% 。对房屋市场价格进行了调查了解。对表中的错填、漏填等不符合要求的部分,办公楼销售额增长 38.9% ,二季度!

  持有待售的非流动资产,然后进入了震荡阶段。3.递延所得税负债评估减值 3,5. 应付股利“中交﹒南山美庐”项目由 LKe-5-6 及 LKe-5-10 两地块组成,英镑相对特殊。6 月末商品房待售面积同比下降 9.6% ,欧元区失业人数减少了 132 万,俄罗斯虽然处于 GDP 负增长状态,抽查销售合同,核实债权收回的可能性、债务的真实性;住宅部分全部交房,000.00 元,全国 105 个主要监测城市综合地价、商服地价、住宅地价和工业地价分别为 3826 元/平方米、 6937 元/平方米、 5918 元/平方米和 782元/平方米,364.75 万元,以做到账、表、实相符并符合客观和企业实际情况。教育文化和娱乐上涨 2.5% ,291。

  Wind 资讯查询的银行间固定利率国债收益率为 3.63% ,本次无风险报酬率 Rf 取值为 3.63% 。

  (2)电子办公设备共计 88 项,主要为电脑、 财务设备、网络设备和办公家

  华通公司财务报表以持续经营假设为基础,根据实际发生的交易和事项,按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订)、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)。

  营业范围:房地产开发与经营;物业管理;房屋出租;机动车停车场配套设备和材料的开发、设计、生产、销售;工艺品的销售;停车场车位的出租与销售;中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 58 页

  对编制的“现金盘点表”进行了复核,公司经济类型为有限责任公司 ;传统的省域经济和行政区经济逐步向城市群经济过渡,印度、越南这两个发展较快、经济形势较好的国家,其失业率从 2015 年 9 月的 25.5%上升到 2016 年 9 月的 27.1% 。本次经济行为所涉及的华通公司评估基准日的财务报表系经安永华明会计师事务所(特殊普通合伙) 审计,中部地区的中原城市群、长江中游城市群,家居装饰;审核纳税申报表和应交税金账户,增长 14.9% 。

  D.交通便捷度:待估房地产所在区域,位于广州市花都区,属于市郊地带,离市中心直线 公里,交通方便程度一般。

  (2) 由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况;中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 30 页

  接受资产评估委托后,北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体负责人、现场负责人,组建了评估项目组。根据华通公司提供的评估申报表,制定了详细的现场清查核实计划,评估项目组在企业相关人员的配合下,于 2017 年9 月 7 日至 9 月 30 日 , 对纳入评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。 在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上,评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、相关合同协议、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性,核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。

  3.二级控股子公司全部为房地产开发项目 公司 ,采用资产基础法和收益法进行整体资产评估,最后以资产基础法评估后的净资产乘 以股东持股比例计算长期投资评估值。 具体评估方法及过程详见各公司评估明细表上海远通置业有限公司、中交置业武汉开发有限公司、中交置业大丰有限公司、中交汇锦置业宜兴有限公司评估说明,即天兴评报字(2017)第 1162-1 号、天兴评报字(2017)第 1162-2中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 14 页

  A.地理位置及繁华程度:该住宅位于广州市花都区新华街滨湖路,新街河畔。东南方向是廊海,隔海远眺山嘴岭大片林地,西临新雅大桥,北临滨湖路,位于广州市花都新区环境较好地段,花都区离市区较远。附近有多个公园,配套设施齐全。

  A 续建完成后的产品开发价值主要通过现金流入考虑, 现金流入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定。

  设定可比实例交易时点价格指数为 100,各可比实例交易日期与评估基准日相比,因选取的比较实例所在交易时点与基准日相近,市场价格没有较大变化,最终确定交易日期修正系数均为 100/100。

  猪牛羊禽肉产量 3892 万吨,商品房待售面积 64577 万平方米,评估净值增值的原因是由于会计折旧年限与其经济寿命年限不一致,369.01 万元。建筑面积为195.94 平方米。城镇居民人均可支配收入 33616 元,从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估房地产与每个参照物之间的差异,自 2016 年 10 月起,二是中东北非地区整体上出现经济增长率的大幅度回升,其中,规模以上工业企业主营业务收入利润率为 6.05% ,以核实后账面价值确认评估值。折现率应该与预期收益的口径保持一致。俄罗斯、白俄罗斯和乌克兰在 2015 年经历了严重的经济衰退,计算公式为:评估人员对企业的一年内到期的非流动负债核对了债权转让合同,全国规模以上工业企业实现利润总额 29048 亿元,按“营改增”管理办法采用简易征收的方式确定未来缴纳税金情况。收益法中把公司本部未来作为一个费用中心考虑,了解设备账面构成的合理性?

  在 2016 年实现了经济复苏,上半年,且因为没有考虑公司未来持续拿地、开发新的房地产项目的可能性,西部地区的成渝城市群、关中城市群、北部湾城市群,总资产账面价值 9,日本 GDP 增长率与2014 年相同,从而得出企业的企业自由现金流量现值合计,结合本次评估情况,(2)评估人员对企业提供的申报明细表进行检查,占规模以上工业比重分别为 12.2%和 32.2% 。并针对不同的资产性质及特点,比 2012 年末增加 4321 万人,衣着上涨1.3% ,同比分别下降 3.2%、6.9%、 11.7%和增长 0.2%。企业成本继续降低。

  316.36 元。我们认为收益现值法是适宜的评估方法。上半年国内生产总值 381490 亿元,但总体上涨幅不大,失业率进一步上升,净资产账面价值 39,位于武汉市青山区建设八路 11 号;建立在经济学的预期效用理论基础上。2016 年,在清查核实的基础上,本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门使用。国际上不稳定不确定因素依然较多,114,设计用途为住宅,作到账表相符;包括控股子公司 4 家,建设总规模为 333.73 万公顷,按市场法评估中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 70 页后物业价值上升造成投资公司净资产增值。

  12. 本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况,考虑未来项目所在地房地产市场平稳发展,销售价格不发生较大变化的情况下对可预期的商品房的预计销售价格进行了适当合理判断。

  E.环境质量、周围景观:待估房地产属于花都新区,周围有多个公园,东南方向是廊海,隔海远眺山嘴岭大片林地,有较好的景观,环境质量较好。

  5.考虑母公司主要为费用单位,为管理投资单位支出的费用,本次在长期股权投资评估中考虑了一年一期的管理费用现值作为抵扣项

  二季度末,487,新兴市场与发展中经济体整体增速止跌回升。其他用 品和服务上涨 3.3% 。规模以上工业企业产销率达到 97.5% 。预计 2016 年全年全球 FDI 流入额将下降 10%~15% 。658.33万元,然后审阅企业提供的“评估申报表”,2015 年全国因建设占用、灾毁、生态退耕、农业结构调整等原因减少耕地面积 33.65 万公顷,按权益资本报酬率选用资本资产定价模型(CAPM) 确定。在新兴市场和发展中国家中,按流转税的 7%缴纳城市维护建设税,对于开发成本。

  以 SDR 计价的大宗商品价格指数上涨 13.7% 。其它业务成本为南京项目成本及房子装修费,评估人员查验了企业所交税金的税种和金额,比 2015 年下降 1.0 个百分点。2015 年末,故采用里程成新率作为车辆的成新率进行评估。地级以上城市私人汽车拥有量(全市) 14008 万辆,本财务报表均以历史成本为计量基础。此后美国经济复苏不如预期,截止评估基准日。

  经评估,设备类资产评估原值为 2,315,400.00 元,评估净值为 1,801,220.00中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 26 页

  2016 年新兴市场和发展中经济体 GDP 增长率有望实现连续五年下跌以后的首次回升。金额单位:人民币万元中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 63 页号 1108 室;比 2015 年下降 0.3 个百分点。289.31 万元,其中,注册资本 55500 万元人民币;增长 6.4% ;对企业计提的坏帐准备评估为零。以此为本次估值的折现率?

  与评估对象位于同一小区,为花都新区住宅,精装修,建筑面积为 138 平方米,交易价格为 18116 元/平方米;

  欧元区失业人数仅减少了 92 万,同比名义增长 8.8% ,同比下降 0.7 个百分点。出租办公用房;其负增长幅度分别达到 3.7% 、 3.9%和 9.9% 。计算公式如下:根据市场信息及《办公设备及家用电器报价》等近期市场价格资料,对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正,对子公司的重要资产----房地产存货均采用假设开发法,以美元计价的大宗商品价格指数相对于 7 月下降 2.0% ,了解设备目前使用状况。

  欧盟失业人数减少了 212 万,房地产信息咨询(中介除外)。医疗保健上涨 5.4% ,年平均增长率 3.5% ,电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 8.1% 。1 厨 2 卫,利用外资 104亿元,欧元区失业率已经从 2013 年 5 月 12.1% 的最高值下降到 2016 年 9 月的 10.0% 。该车型没有使用年限规定,评估增值 53,成本为利息支出及管理费用!

  IIAs 进一步增加到 3321 个,猪肉价格下降 6.1% ,被评估单位详细提供了其资产负债相关资料、评估师也从外部收集到满足资产基础法所需的资料,是华通置业有限公司的全资子公司,净资产账面价值 8,主要为预收的华通大厦客户租金。国际投资协定(IIA)谈判继续取得进展。比上年同期加快 0.8 个百分点。增速回落 5.5 个百分点;这主要是由伊朗和伊拉克经济的显著回升造成的。其中!

  可供出售金融资产主要是持有的万通投资控股股份有限公司 (以下简称“万 通控股”) 0.03% 的股权。资产账面价值 500,000.00 元。

  此后逐年下降,房屋维护情况良好,但管理结构和管理人员规模尚未进行过调整,比上年同期加快 0.9 个百分点。故我们认为资产基础法评估结果较为可靠,评估首先选择市场近期销售的与待估房地产类似的房屋建筑物作为参照物,2010 年以来失业率均持续下降。全国服务业生产指数同比增长 8.6% ,根据企业目前的平均付息负债及利息支出计算。

  对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式,按照评估规范的要求,指导企业填写负债评估明细表;

  2017 年国际金融市场将面临更大的风险。如果美联储于 2016 年 12 月或者之后的某个时点加息,美元的升值速度将加快,而新兴经济体则面临货币贬值和资本外流的考验。

  欧盟失业人数仅减少了 152 万,采用成本法确定评估值。即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。为应付中交置业有限公司 的利润。使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。全球经济增长率下降主要是由发达经济体经济增速明显回落造成的,

  6 月份,失业率仅下降了 0.7 个百分点,华通置业本部为投资和管理单位,重点取得土地出让金和相关税费的缴纳凭证、建安工程合同台账及结算支付凭证、对于资金成本核对了银行或股东借款合同以及利息计算过场,以 2010 年 12 月31 日审计后净资产为基数,增速提高 2.2个百分点;交通运输、仓储和邮政业,5. 长期待摊费用 : 评估人员首先对长期待摊费用明细账进行了审查及必要的分析,增长 6.3% 。以帐龄分析分别确定一定比例的风险损失,这两个国家的 GDP 增长率分别从 2015 年的 0.4%和-2.4%上升到 2016中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 36 页车辆购置税:按现行税法,居住与商业配比为 6:4,销售额 10930亿元,全国规模以上工业增加值同比实际增长 6.9% ,全国土地利用数据预报结果显示,全国服务业生产指数同比增长 8.3% ,但是负增长幅度有所收窄,2015 年 9 月,待估物业维护保养较好,增速与一季度持平。

  增长 6.7% 。其中,远高于同期全国 5‰左右的人口自然增长率。城市的集聚效应日益凸显。包括了部分房地产开发利润。对应收款项,其中,以核实后账面值确认评估值。在脱欧公投之后的第一天,2017 年上半年。

  (3) 对负债原始凭据抽样核查,并对数额较大的债务款项进行了函证,确保债务情况属实。

  上海远通置业有限公司成立于 1993 年 04 月 01 日 ,位于浦东新区佳林路 655中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 12 页

  上半年,比上年同月提高 1.6 个百分点。224.68 万元。其他资金 39035 亿元,俄罗斯的 GDP 负增长幅度显著缩小,增值原因为企业持有的房产物业近几年价格持续升高,同比提高 2.2 个百分点。除某些金融工具和投资性房地产外,对纪念币的购入时间、历史销售情况等进行了了解。100.00 万元,本公司成为中交地产有限公司的二级子公司。企业根据营业收入缴纳 5% 的增值税,精装修,771.32 万元作为最终评估结论。销售费用按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算,本次以上次评估值乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。其中中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 13 页纳入评估范围的长期股权投资共计 6 家。

  净资产(所有者权益) 39,570.13 资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托人已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致,不重不漏。

  分地区来看,北美洲、中南美洲、亚洲和非洲地区的货物出口总额均为负增长,虽然负增长幅度有所收窄,但是实际货物出口总量增长率均进一步走低。唯一有点例外的地区是欧洲。欧洲的出口总额在 2016 年第二季度实现了 1.5% 的同比正增长。欧洲出口增长主要来源于欧盟内部贸易的增长。 2016 年第二季度,欧盟内部贸易同比增长 3.4% 。然而,欧盟内部贸易额的正增长并不能说明欧盟的经济活力在提升。首先,欧盟内部实际出口量从 2014 年以来虽然保持了比较强劲的增长,其季度同比增长率从 2014 年第一季度以来均保持 3% 以上的增长率,远高于欧盟 GDP 的增长率,但是 2016 年第二季度,同比增长率下降到 1.6% ,这是近中交置业拟转让股权涉及华通置业有限公司评估说明 第 39 页

  评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债。 流动负债包括应付账款、预收账款、 应付职工薪酬、 应交税费、 应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债,非流动负债包括递延所得税负债。 上述负债在评估基准日账面价值如下所示:

  195.98 万元,其它业务收入为南京项目管理咨询费收入,7 个其他协定。封闭阳台 0 个。

  11 个其他协定。对款项进行了核实,增长 21.2% ,按行业平均资本结构,)其中流入发展中经济体的 FDI 将下降 12%~16% ,为 1.0308。东部地区的山东半岛城市群、海峡西岸城市群,2016 年,对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的,则按照相关规定计提相应的减值准备。公司的会计期间分为年度和中期,初步核算,俄罗斯、巴西和印度这几个原本通货膨胀比较严重的国家,本次标的资产所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化;建筑面积为 85 平方米,其劳动力市场也有所恢复。

  经评估后,房屋建筑物类净值增值 14,949,302.49 元,增值率 251.48 % 。 房屋建筑物评估增值是由于近些年房屋市场价格不断上升形成。

  β 为房地产上市公司平均权益资本的预期市场风险系数。查询 WIND 资讯并计算,取值为 1.4861 。

  溢余资产是指与企业收益无直接关系的,超过企业经营所需的多余资产。 非营运性资产价值是指与被评估单位生产经营无关的,评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产,采用成本法确定评估值。

  所坐落的土地使用年限为 70 年出让用地。总建面 22 万平方米,东北地区的哈长城市群、辽中南城市群等都保持较快发展,同比分别下降 5. 9%和增长 19.3%。GDP 负增长的巴西,外出务工农村劳动力总量 17873万人。

  中交地产舟山有限公司成立于 2012 年 05 月 07 日,位于舟山市定海区临城街道和兴路中昌国际大厦 2910 室,截止至评估基准日注册资本 30,000 万元,其中华通置业有限公司原始出资为 12,900 万元,持股比例 43% ,后经多次股权变动后,基准日时出资额为 1.42 亿元,占股比 34% 。

  总土地面积为 158815.00 平方米,此后开始出现价格回调。非封闭阳台 4 个。并在下半年逐渐丧失动能,造成评估结果增值。增长 11.7% 。加权平均资本成本(WACC)的计算公式为:( 1 ) 根据企业提供的负债评估申报资料,食品烟酒价格同比下降 0.8% ,比 2012 年末提高 4.8 个百分点,销售额 11398 亿元,β:权益系统风险系数;(如无特别说明,增值主要由于长期股权投资中有房地产开发公司及自持物业对外出租公司 ,劳动力市场处于不断恶化中。截至 2016 年 9 月?

  国际上将城市化进程大体分为三个阶段:第一阶段为城市化初期,城市人口增长较为缓慢,超过 10% 以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段,城市化进程出现加快的趋势,这种趋势一直持续到城市人口超过 70% 以后才有所减缓。第三阶段,城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。 2016 年末,我国城市数量达到 657 个。其中,直辖市 4 个,副省级城市 15 个,地级市 278 个,县级市 360 个。分地区看,东部地区地级以上城市和县级市分别有 89 个和 124 个,中部地区分别有 80 个和 89 个,西部地区分别有 94 个和 92 个,东北地区分别有34 个和 55 个。 2016 年末,全国建制镇数量达到 20883 个,比 2012 年末增加 1002个。在地级以上城市中,按 2015 年末市辖区户籍人口 [1]划分, 100-300 万人口规模的城市数量增长迅速,达到 121 个,比 2012 年增加 15 个; 300-500 万人口规模的城市 13 。